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In today’s world, where sustainable practices are more important than ever, the real estate industry holds significant potential to make a positive impact. Yet, one of the most overlooked aspects of sustainability in real estate is the importance of repair and maintenance. Emphasizing repair over new construction not only helps extend the life of building elements, it also minimizes resource use and waste, aligns with sustainable principles, and ultimately leads to a more mindful approach to architecture.

Understanding the Life Cycle of Building Elements

Every element within a building—from structural components like foundations, structural walls, facades, roofs and installation to aesthetic elements like windows and flooring—has a unique life cycle. Over time, these components experience wear and deterioration due to exposure to weather, temperature fluctuations, and regular use. However, just because parts of a building age and require attention doesn’t mean they must be replaced outright. Through routine maintenance and timely repairs, it’s possible to prolong the lifespan of these elements and therefore of the building.

Repair-focused strategies recognize that most building materials have longer potential lives than we often assume. A brick facade, for example, can last over a century with regular maintenance, while wood components can be preserved or restored through selective repairs. By focusing on the life cycle of individual elements rather than pursuing new construction at every sign of aging, we not only honor the longevity of materials but also reduce our carbon footprint.

Examples from Practice:

Field study 1 / Data Analysis

For a prominent real estate owner, Elmiger Architects, in collaboration with BHSF Architects, analyzed data regarding the upcoming replacement of shutters for a large office building. Initially, the owner, following the recommendations of a shutter manufacturer and an architectural firm, had planned to replace all 1,500 shutters on the 25-year-old building. This decision was driven by tenant dissatisfaction with frequent repairs and common practices.

By reviewing the maintenance and repair invoices from the past five years, we were able to assess the condition of the shutters. The data revealed that during this period, approximately 550 shutters had undergone repairs. Detailed analysis of the invoices showed that various components required fixing, but in 65% of cases, only the elevator band (also known as Texband) needed replacement.

Considering the weather exposure across different façades and the number of shutters with recently replaced elevator bands, we estimated, based on the data, that repair costs over the next ten years would amount to CHF 40,000 annually, totaling CHF 400,000. Given that a full replacement would cost CHF 1.3 million and that new repair costs would emerge after the five-year warranty expired, the proposed full replacement was not financially viable for the property owner.

It is a common misconception that replacing old components is always cheaper than ongoing repair and maintenance. However, this prejudice was disproven with data. Extending the lifespan of the shutters by at least ten years not only resulted in significant cost savings but also reduced CO₂ emissions, aligning with sustainable practices. Overlaying the data with weather conditions and forecasts of potential material failures allows for proactive monitoring and maintenance. By addressing issues before building elements fail, this foresight strategy ensures reliability and can significantly improve tenant satisfaction.

Field study 2 / Prepare for repair

It is very common for architects to design buildings and only after finalizing the plans, incorporate aspects of sustainability, such as material selection or solar panels. This approach misses a significant opportunity to address issues that may only become relevant 50 years later, such as the replacement of pipes and other infrastructure.

Elmiger Architects, in collaboration with BHSF Architects and Waldhauser Hermann AG as mechanical systems engineer, developed a project grounded in the principles of repairability and sustainability.

The project anchors itself in its location through several key focal points, reflecting the spirit of the times. Water tanks storing solar energy for use in the apartments are integrated as spatial features. The floor plan highlights the consistent placement of bathrooms along centralized shafts, enabling short pipe runs, straightforward installation, and future replacements.

In the choice of construction, strict separation was maintained between primary, secondary, and tertiary structures. The floor plan clearly showcases the unique shaft concept: all vertical distribution lines are placed in walk-in shafts, allowing replacements without disrupting the apartments. These shafts are accessible either floor by floor from common areas or from the basement via a vertical ladder with intermediate landings.

The centralized arrangement of bathrooms and kitchens around a few key shafts results in short piping routes. The proximity of water outlets minimizes warm water delay and heat loss during delivery.

Additionally, toilets are installed directly on the shaft wall, with modern exposed cisterns, eliminating the need for pre-wall installations. This reduces construction energy and costs.

Changing the Mindset: Real Estate Owners as Stewards

Encouraging real estate owners to adopt a repair-oriented mindset is essential for fostering sustainability. This approach positions owners as stewards of their buildings, prioritizing regular maintenance to preserve value and functionality while reducing the environmental costs of frequent replacements or new construction. Repair-focused strategies also offer financial advantages, as they can often be implemented incrementally, spreading costs over time and avoiding large expenses. By embracing repair and maintenance, real estate owners conserve resources, preserve the history and character of structures. Architects, builders, and real estate professionals play a key role by supporting policies and educating stakeholders on the economic and environmental benefits of repair-focused management.

Political Shifts: The Need for Policy Support

For repair to become a fundamental part of real estate and architectural practice, supportive policies are needed. Germany, Austria and France grant different incentives for repairs. Sweden has taken a commendable step by implementing a lower VAT rate for repair work, which signals an understanding of repair’s importance in reducing waste and energy use ¹. However, more can be done.

Policymakers can further encourage repair-focused real estate management by providing tax incentives for maintenance activities, grants for heritage or structural repairs, and stricter guidelines on waste management for demolition projects. Policies that support repairs and disincentivize needless new construction can help transform the real estate industry into a sustainable force.

A Call to Designers and Producers: Adding Value Through Repairability

Designers and producers must prioritize repairability to extend product lifespans, reduce costs, and minimize environmental impact. Designing modular components, using standardized parts, and ensuring accessibility for repairs can transform maintenance practices. While repairable products may have higher initial costs, they justify the investment through lower long-term expenses, reduced waste, and extended usability. By integrating repairability, manufacturers can lead the way in combining efficiency with environmental responsibility, creating trust and lasting value for property owners.

References

1 https://repair.eu/de/news/there-is-life-on-mars-financial-incentives-to-make-repair-affordable/

 

Der Wert von Reparaturen im Immobilienbereich

In der heutigen Welt, in der nachhaltige Praktiken wichtiger denn je sind, bietet die Immobilienbranche erhebliches Potenzial, einen positiven Einfluss auszuüben. Einer der am meisten übersehenen Aspekte der Nachhaltigkeit im Immobilienbereich ist jedoch die Bedeutung von Reparaturen und Instandhaltung. Die Fokussierung auf Reparaturen statt Neubauten trägt nicht nur zur Verlängerung der Lebensdauer von Bauelementen bei, sondern reduziert auch den Ressourcenverbrauch und Abfall, entspricht nachhaltigen Prinzipien und fördert letztlich einen verantwortungsvolleren Umgang mit Architektur.

Den Lebenszyklus von Bauelementen verstehen

Jedes Element in einem Gebäude – von Strukturkomponenten wie Fundamenten, tragenden Wänden, Fassaden, Dächern und Installationen bis hin zu ästhetischen Elementen wie Fenstern und Fussböden – hat einen einzigartigen Lebenszyklus. Im Laufe der Zeit unterliegen diese Komponenten aufgrund von Witterungseinflüssen, Temperaturschwankungen und regelmässiger Nutzung Abnutzung und Verschleiss. Dass Teile eines Gebäudes altern und Aufmerksamkeit benötigen, bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass sie sofort ersetzt werden müssen. Durch routinemässige Wartung und rechtzeitige Reparaturen ist es möglich, die Lebensdauer dieser Elemente und damit des Gebäudes zu verlängern.

Reparaturorientierte Strategien berücksichtigen, dass die meisten Baumaterialien eine längere potenzielle Lebensdauer haben, als wir oft annehmen. Eine Ziegelfassade beispielsweise kann bei regelmässiger Wartung über ein Jahrhundert halten, während Holzkomponenten durch selektive Reparaturen erhalten oder restauriert werden können. Indem wir uns auf den Lebenszyklus einzelner Elemente konzentrieren, anstatt bei jedem Anzeichen von Alterung einen Neubau anzustreben, würdigen wir nicht nur die Langlebigkeit der Materialien, sondern reduzieren auch unseren CO2-Fussabdruck.

Beispiele aus der Praxis:

Feldstudie 1 / Daten analysieren

Für einen renommierten Immobilieneigentümer analysierten Elmiger Architekten in Zusammenarbeit mit BHSF Architekten die Daten zum geplanten Austausch der Rollläden eines grossen Bürogebäudes. Ursprünglich hatte der Eigentümer auf Empfehlung eines Rollladenherstellers und eines Architekturbüros geplant, alle 1.500 Rollläden des 25 Jahre alten Gebäudes auszutauschen. Diese Entscheidung war auf die Unzufriedenheit der Mieter mit häufigen Reparaturen und üblichen Praktiken zurückzuführen.

Durch die Überprüfung der Wartungs- und Reparaturrechnungen der letzten fünf Jahre konnten wir den Zustand der Rollläden beurteilen. Die Daten zeigten, dass in diesem Zeitraum etwa 550 Rollläden repariert wurden. Die detaillierte Analyse der Rechnungen zeigte, dass verschiedene Komponenten repariert werden mussten, in 65 % der Fälle jedoch nur das Aufzugsband (auch als Texband bekannt) ausgetauscht werden musste.
Angesichts der Witterungseinflüsse auf verschiedenen Fassaden und der Anzahl der Rollläden mit kürzlich ausgetauschten Aufzugsbändern schätzten wir basierend auf den erhobenen Daten, dass sich die Reparaturkosten in den nächsten zehn Jahren auf jährlich 40.000 CHF belaufen würden, was insgesamt 400.000 CHF entspricht. Angesichts der Tatsache, dass ein vollständiger Austausch 1,3 Millionen CHF kosten würde und nach Ablauf der fünfjährigen Garantie neue Reparaturkosten anfallen würden, war der vorgeschlagene vollständige Austausch für den Immobilieneigentümer finanziell nicht attraktiv.

Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass der Austausch alter Komponenten immer günstiger ist als laufende Reparaturen und Wartungen. Dieses Vorurteil wurde im vorliegenden Fall durch Daten widerlegt. Die Verlängerung der Lebensdauer der Rollläden um mindestens zehn bis fünfzehn Jahre führte nicht nur zu erheblichen Kosteneinsparungen, sondern reduzierte auch die CO₂-Emissionen. Die Überlagerung der Daten mit Wetterbedingungen und Prognosen potenzieller Materialfehler ermöglicht eine proaktive Überwachung und Wartung. Indem Probleme behoben werden, bevor Gebäudeelemente versagen, gewährleistet diese Vorausschaustrategie Zuverlässigkeit und kann die Mieterzufriedenheit erheblich steigern.

Feldstudie 2 / Reparierbarkeit einplanen

Es ist heutzutage immer noch üblich, dass Architekten Gebäude entwerfen und erst nach Fertigstellung der Pläne Aspekte der Nachhaltigkeit wie Materialauswahl oder Sonnenkollektoren berücksichtigen. Bei diesem Ansatz wird eine wichtige Gelegenheit verpasst, Probleme anzugehen, die möglicherweise erst 50 Jahre später relevant werden, wie der Austausch von Installationen und anderer Bauelementen.

Elmiger Architekten entwickelte in Zusammenarbeit mit BHSF Architekten und Waldhauser Hermann AG als HLKS Ingenieure ein Projekt, das auf den Prinzipien der Reparaturfähigkeit und Nachhaltigkeit basiert.

Das Projekt integriert die Aspekte der Nachhaltigkeit als architektonische Elemente und spiegelt so den Zeitgeist wider. Wassertanks, die Sonnenenergie für die Nutzung in den Wohnungen speichern, sind als räumliche Elemente integriert. Der Grundriss betont die konsequente Platzierung der Badezimmer entlang zentraler Schächte hervor, was kurze Rohrleitungswege, eine unkomplizierte Installation und einen zukünftigen Austausch ermöglicht.

Bei der Konstruktionswahl wurde auf eine strikte Trennung zwischen Primär-, Sekundär- und Tertiärstruktur geachtet. Im Grundriss ist deutlich erkennbar, dass es sich um ein einzigartiges Schachtkonzept handelt: Sämtliche vertikalen Verteilleitungen wurden in begehbaren Schächten platziert und können aus diesem Grund im Ersatzfall ohne Beeinträchtigung der Wohnungen ausgetauscht werden. Die Schächte sind entweder geschossweise von der allgemeinen Erschliessung her, oder vom Untergeschoss aus über eine vertikale Steigleiter mit Zwischenpodesten, zugänglich. Die konsequente Anordnung der Nassräume an wenigen zentralen Schächten führt zu kurzen Leitungsführungen. Die Nähe der Entnahmestellen reduziert die Ausstosszeit bzw. den Wärmeverlust bei der Warmwasserversorgung.

Die Anordnung der WC’s direkt an der Schachtwand und der Einsatz eines modernen Aufputz-Spühlkastens ermöglicht den vollständigen Verzicht von Vorwandinstallationen, was sowohl Energie als auch Kosten bei der Errichtung spart.

Änderung der Denkweise: Immobilienbesitzer als Objektbetreuer um den Werterhalt sicherzustellen

Um Nachhaltigkeit zu fördern, ist es wichtig, Immobilienbesitzer zu ermutigen, eine reparaturorientierte Denkweise zu übernehmen. Dieser Ansatz positioniert die Eigentümer als Betreuer ihrer Gebäude, wobei regelmässige Wartung im Vordergrund steht, um den Wert und die Funktionalität zu erhalten und gleichzeitig die Umweltkosten durch häufigen Ersatz von Bauteilen oder Neubauten zu reduzieren. Reparaturorientierte Strategien bieten zudem finanzielle Vorteile, da sie oft schrittweise umgesetzt werden können, wodurch die Kosten über einen längeren Zeitraum verteilt werden und grössere Ausgaben vermieden werden.

Durch die Priorisierung von Reparatur und Wartung sparen Immobilienbesitzer nicht nur Ressourcen, sondern tragen auch zur Bewahrung der Geschichte und des Charakters von Gebäuden bei.

Architekten, Bauherren und Immobilienfachleute spielen eine Schlüsselrolle, indem sie Richtlinien unterstützen und die Beteiligten über die wirtschaftlichen und ökologischen Vorteile einer reparaturorientierten Strategie aufklären.

Politische Veränderungen:

Die Notwendigkeit politischer Unterstützung

 Damit Reparaturen zu einem grundlegenden Bestandteil der Immobilien- und Architekturpraxis werden, sind unterstützende politische Massnahmen unerlässlich. Deutschland, Österreich und Frankreich gewähren unterschiedliche Anreize für Reparaturen. Schweden hat mit der Einführung eines niedrigeren Mehrwertsteuersatzes für Reparaturarbeiten einen lobenswerten Schritt unternommen. 1  Dies signalisiert ein tiefes Verständnis für die Bedeutung von Reparaturen bei der Reduzierung von Abfall und Energieverbrauch. Dennoch besteht Raum für weitere Verbesserungen.

Politische Entscheidungsträger können ein reparaturorientiertes Immobilienmanagement gezielt fördern, indem sie Steueranreize für Wartungsarbeiten, Zuschüsse für Reparaturarbeiten und strengere Richtlinien für die Abfallbewirtschaftung bei Abrissprojekten etablieren. Richtlinien, die Reparaturen unterstützen und unnötige Neubauten verhindern, können dazu beitragen, die Immobilienbranche in eine nachhaltigere Branche zu verwandeln.

Ein Aufruf an Designer und Hersteller:

Mehrwert durch Reparaturfähigkeit

Designer und Hersteller müssen der Reparaturfähigkeit Priorität einräumen, um die Produktlebensdauer zu verlängern, Kosten zu senken und die Umweltbelastung zu minimieren. Das Entwerfen modularer Komponenten, die Verwendung standardisierter Teile und die Gewährleistung der Zugänglichkeit für Reparaturen können Wartungspraktiken revolutionieren. Obwohl reparierbare Produkte anfänglich höhere Anschaffungskosten haben können, rechtfertigen sie die Investition durch geringere langfristige Ausgaben, weniger Abfall und eine längere Nutzungsdauer.

Durch die Integration von Reparaturfähigkeit können Hersteller nicht nur Effizienz und Umweltverantwortung vereinen, sondern auch eine Vorreiterrolle übernehmen, die Vertrauen und dauerhaften Wert für Immobilienbesitzer schafft.

Referenzen

1 https://repair.eu/de/news/there-is-life-on-mars-financial-incentives-to-make-repair-affordable/

Text: Markus Elmiger © 2025